Der französische Immobilienmarkt im Jahr 2024 ist durch eine Preiskorrektur gekennzeichnet, die seit 2023 eingeleitet wurde, und ein rückläufiges Transaktionsvolumen. Für jeden, der einen Kauf oder Verkauf in Betracht zieht, reicht das angegebene Preisniveau nicht aus, um eine Entscheidung zu treffen. Es ist die tatsächliche Liquidität des lokalen Marktes, die bestimmt, ob eine Immobilie innerhalb eines angemessenen Zeitraums einen Käufer findet oder ob ein Käufer effektiv verhandeln kann.
Lokale Liquidität: das Kriterium, das die Preise allein nicht zeigen
Ein sinkender Preis pro Quadratmeter kann den Eindruck erwecken, dass der Markt die Käufer begünstigt. Diese Sichtweise ist unvollständig. In einigen Städten signalisiert der Rückgang der Verkaufszahlen einen Markt, der wenig flüssig geworden ist, in dem Immobilien länger angeboten werden, ohne einen Käufer zu finden.
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In Saint-Jean-de-Luz beispielsweise wurde der Rückgang des Transaktionsvolumens als starkes Signal für einen weniger liquiden Markt identifiziert. Verkäufer, die ihren Preis auf der Grundlage vergangener Referenzen festlegen, ohne diese Realität zu berücksichtigen, setzen sich dem Risiko aus, dass sich die Verkaufsfristen erheblich verlängern.
Um die Liquidität eines geografischen Gebiets zu bewerten, können mehrere Anzeigen und aktuelle Transaktionsdaten eingesehen werden, insbesondere auf https://www.portail-immobilier.fr/, das Informationen nach Gebiet aggregiert.
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Das Transaktionsvolumen in einer Gemeinde oder einem Stadtteil gibt bessere Auskunft über die tatsächliche Dynamik als der Medianpreis. Ein Markt, in dem die Verkäufe stark zurückgehen, bleibt für den Verkäufer ungünstig, auch wenn die Preise nur moderat gesunken sind.
Darlehenszinsen und Käuferprofile im Jahr 2024: selektiver Zugang zu Krediten
Die Zinssätze haben nach dem Höchststand von 2023 einen zaghaften Rückgang eingeleitet, ohne jedoch die Niveaus zu erreichen, die die hohe Nachfrage der vorangegangenen Jahre angeheizt hatten. Diese relative Entspannung kommt nicht allen Profilen gleichermaßen zugute.
Die Kreditnachfrage hat sich auf solventere Haushalte konzentriert, die in der Lage sind, eine erhebliche Eigenkapitalquote und eine solide Bankunterlage vorzulegen. Für Erstkäufer mit wenig Eigenkapital bleibt der Zugang zur Finanzierung eingeschränkt. Die Verbesserung der Immobilienkaufkraft kommt vor allem bereits robusten Dossiers zugute, nicht dem Markt insgesamt.
Diese Selektivität hat direkte Auswirkungen auf die Struktur der Transaktionen. Immobilien, die in Preissegmenten liegen, die für gut finanzierte Käufer zugänglich sind, finden schneller einen Käufer. Im Gegensatz dazu verkaufen sich Wohnungen, die in mittleren Segmenten positioniert sind, wo die Käufer stärker von günstigen Kreditbedingungen abhängen, langsamer.
- Ein Eigenkapital von mindestens einem signifikanten Anteil des Preises bleibt entscheidend, um 2024 einen wettbewerbsfähigen Zinssatz bei den Banken zu erhalten.
- Lange Darlehenslaufzeiten (über zwanzig Jahre) werden von den Kreditinstituten genauer geprüft, was die Kaufkraft bestimmter Haushalte verringert.
- Der Höchstzinssatz, obwohl im Vergleich zu 2023 gelockert, begrenzt weiterhin die angespanntesten Finanzierungsmodelle.
Preis-Miet-Verhältnis: kaufen zum Wohnen oder zur Investition, zwei unterschiedliche Berechnungen
Die anhaltende Spannung zwischen Verkaufspreisen und Mietniveaus verändert die Abwägung zwischen dem Erwerb einer Hauptwohnung und der Investition in Mietobjekte. Wenn die Preise sinken, die Mieten jedoch stabil bleiben oder steigen, kann die Bruttomietrendite sich verbessern. Die tatsächliche Berechnung ist differenzierter.
Die Nettomietrendite bleibt in vielen Agglomerationen unter Druck. Die Wohnungseigentumskosten, die Besteuerung der Mieteinnahmen und die Verpflichtungen zur energetischen Sanierung zehren an den Margen. Ein Investor, der ausschließlich auf die Bruttorendite schaut, läuft Gefahr, die Leistung seiner Investition zu überschätzen.
Für einen Käufer, der die Wohnung als Hauptwohnsitz nutzen möchte, ist die Überlegung anders. Die Frage bezieht sich dann auf die monatlichen Kreditkosten im Vergleich zur entsprechenden Miete und auf die notwendige Haltedauer, um die Erwerbsnebenkosten (Notar, Garantie, eventuelle Renovierungen) zu amortisieren. Im Jahr 2024 hat sich diese Amortisationsdauer in den Gebieten verlängert, in denen die Preise nur teilweise korrigiert wurden.
Preiskorrektur im Jahr 2024: ausgeprägte regionale Unterschiede
Der französische Immobilienmarkt hat keinen allgemeinen Zusammenbruch erlebt. Der Rückgang der Preise, der durchaus real ist, variiert stark von Region zu Region. Einige Metropolen haben stärkere Rückgänge verzeichnet, während angespannte Märkte widerstandsfähiger geblieben sind.
Die Korrektur blieb je nach Gebiet heterogen. Mittelstädte, die nach 2020 von einem Anstieg der Nachfrage durch Homeoffice profitiert hatten, sehen diese Dynamik nachlassen. Die großen Agglomerationen, in denen das Angebot an Neubauten zurückgegangen ist, halten die Preise relativ stabil, trotz eines Rückgangs der Transaktionen.
Für einen Verkäufer erfordert diese Diskrepanz, dass er seine Schätzung auf aktuelle Verkaufsdaten in seinem Bereich stützt, nicht auf nationale Durchschnittswerte. Eine Immobilie, die um einige Prozent über dem tatsächlichen lokalen Marktwert überbewertet ist, kann in einem Umfeld mit geringer Liquidität mehrere Monate ohne Angebote bleiben.
- In ländlichen Gebieten haben Häuser mit Grundstücken deutlich längere Verkaufsfristen als 2021-2022.
- In den Innenstädten regionaler Metropolen bleibt die Nachfrage nach kleinen Flächen stabil.
- Immobilien mit schlechten Bewertungen im Energieausweis (DPE) erfahren eine zunehmende Abwertung, verstärkt durch die Vorschriften zur Vermietung.
Das Jahr 2024 befindet sich in einer Phase der schrittweisen Stabilisierung, ohne eine spekulative Dynamik, die mit den Zeiten starker Anstiege vergleichbar wäre. Der Markt belohnt Entscheidungen, die auf präzisen lokalen Daten basieren, anstatt auf nationalen Erholungsprognosen. Ob das Projekt ein Kauf oder ein Verkauf ist, die feine Analyse des Transaktionsvolumens, des Profils aktiver Käufer und des Verhältnisses zwischen gefordertem Preis und unterzeichnetem Preis im angestrebten Stadtteil bleibt das beste Entscheidungsinstrument.