De Franse vastgoedmarkt in 2024 wordt gekenmerkt door een prijscorrectie die sinds 2023 is ingezet en een afname van het aantal transacties. Voor iedereen die een aankoop of verkoop overweegt, is het niveau van de weergegeven prijzen niet voldoende om een beslissing te nemen. Het is de werkelijke liquiditeit van de lokale markt die bepaalt of een goed binnen een redelijke termijn een koper vindt, of dat een koper effectief kan onderhandelen.
Lokale liquiditeit: de factor die de prijzen alleen niet tonen
Een dalende prijs per vierkante meter kan de indruk wekken dat de markt in het voordeel van kopers is. Deze lezing is echter incompleet. In sommige steden signaleert de afname van het aantal verkopen een markt die minder vloeibaar is geworden, waar goederen langer te koop staan zonder koper.
Ook interessant : Voorbereiding op entertainment en animatie: wat te verwachten voordat je begint
In Saint-Jean-de-Luz bijvoorbeeld is de afname van het aantal transacties geïdentificeerd als een sterk signaal van een minder liquide markt. Verkoper die hun prijs baseren op eerdere referenties zonder rekening te houden met deze realiteit, lopen het risico op aanzienlijk langere verkooptermijnen.
Om de liquiditeit van een geografisch gebied te beoordelen, zijn verschillende advertenties en recente transactiegegevens beschikbaar, onder andere op https://www.portail-immobilier.fr/, dat informatie per zone aggregeert.
Lees ook : Gratis oplossingen om van televisie in het ziekenhuis te genieten
Het aantal transacties in een gemeente of wijk geeft een beter beeld van de werkelijke dynamiek dan de mediane prijs. Een markt waar de verkopen sterk dalen, blijft ongunstig voor de verkoper, zelfs als de prijzen slechts gematigd zijn gedaald.
Rentepercentages en kopersprofielen in 2024: een selectieve toegang tot krediet
De rentepercentages zijn na de piek in 2023 voorzichtig gedaald, maar hebben de niveaus die de sterke vraag in voorgaande jaren voedden, niet hersteld. Deze relatieve ontspanning profiteert niet voor alle profielen op dezelfde manier.
De vraag naar krediet is opnieuw gericht op meer solvabele huishoudens, die in staat zijn een aanzienlijke eigen bijdrage en een solide bankdossier voor te leggen. Voor starters met weinig eigen inbreng blijft de toegang tot financiering beperkt. De verbetering van de koopkracht op de vastgoedmarkt komt vooral ten goede aan al robuuste dossiers, niet aan de markt als geheel.
Deze selectiviteit heeft een directe impact op de structuur van de transacties. Goederen die zich in prijsklassen bevinden die toegankelijk zijn voor goed gefinancierde kopers, vinden sneller een koper. Daarentegen worden woningen die zich op tussenliggende segmenten bevinden, waar kopers meer afhankelijk zijn van gunstige kredietvoorwaarden, langzamer verkocht.
- Een eigen bijdrage van minstens een significante fractie van de prijs blijft bepalend om in 2024 een competitief tarief bij de banken te verkrijgen.
- Langdurige leningen (langer dan twintig jaar) worden strenger bekeken door kredietverstrekkers, wat de koopkracht van sommige huishoudens vermindert.
- Het usurat tarief, hoewel versoepeld ten opzichte van 2023, blijft de meest gespannen financiële constructies beperken.
Prijs-huurverhouding: kopen om te wonen of om te investeren, twee verschillende berekeningen
De aanhoudende spanning tussen verkoopprijzen en huurprijzen verandert de afweging tussen de aankoop van een hoofdverblijf en vastgoedbelegging. Wanneer de prijzen dalen maar de huren stabiel blijven of stijgen, kan de bruto huurrendement verbeteren. De werkelijke berekening is echter genuanceerder.
Het netto huurrendement blijft onder druk in veel agglomeraties. De kosten van de vereniging van eigenaren, de belasting op onroerend goed en de verplichtingen voor energieverbetering knabbelen aan de marges. Een investeerder die alleen naar het bruto rendement kijkt, loopt het risico de prestaties van zijn investering te overschatten.
Voor een koper die de woning als hoofdverblijf wil gebruiken, verschilt de redenering. De vraag is dan wat de maandelijkse kosten van de lening zijn in vergelijking met de equivalente huur, en hoe lang het nodig is om de aankoopkosten (notaris, garantie, eventuele verbouwingen) terug te verdienen. In 2024 is deze terugverdientijd verlengd in gebieden waar de prijzen slechts gedeeltelijk zijn gecorrigeerd.
Prijscorrectie in 2024: duidelijke regionale verschillen
De Franse vastgoedmarkt heeft geen algemene ineenstorting gekend. De prijsdaling, die wel degelijk reëel is, varieert sterk van gebied tot gebied. Sommige metropolen hebben sterkere dalingen geregistreerd, terwijl gespannen markten beter hebben standgehouden.
De correctie is heterogeen gebleven volgens de regio’s. Middelgrote steden, die na 2020 hebben geprofiteerd van een toestroom van vraag door telewerken, zien deze dynamiek afnemen. De grote agglomeraties waar het aanbod van nieuwe woningen is afgenomen, behouden relatief stevige prijzen, ondanks een dalend aantal transacties.
Voor een verkoper betekent deze discrepantie dat hij zijn schatting moet baseren op recente gegevens van daadwerkelijke verkopen in zijn sector, niet op nationale gemiddelden. Een goed dat enkele procenten te hoog is gewaardeerd ten opzichte van de werkelijke lokale markt, kan maandenlang zonder aanbod blijven in een context van lage liquiditeit.
- In landelijke gebieden ondervinden huizen met grond aanzienlijk langere verkooptermijnen dan in 2021-2022.
- In de stadscentra van regionale metropolen blijft de vraag naar kleine oppervlakten sterk.
- Huizen met een slechte energieprestatie (DPE) ondervinden een toenemende korting, versterkt door de regelgeving rond verhuur.
Het jaar 2024 bevindt zich in een fase van geleidelijke stabilisatie, zonder een speculatieve dynamiek die vergelijkbaar is met de periodes van sterke stijging. De markt beloont beslissingen die zijn gebaseerd op nauwkeurige lokale gegevens in plaats van op verwachtingen van een nationale opleving. Of het project nu een aankoop of een verkoop is, een gedetailleerde analyse van het aantal transacties, het profiel van actieve kopers en de verhouding tussen de gevraagde prijs en de getekende prijs in de beoogde wijk blijft het beste beslissingsinstrument.